Kupno nieruchomości na wynajem w Wielkiej Brytanii to dla wielu osób naturalny krok w budowaniu majątku. Szczególnie popularne są kredyty Buy to Let, które pozwalają finansować zakup mieszkań lub domów pod wynajem. Zanim jednak zdecydujesz się na konkretny kredyt i strukturę zakupu, warto zrozumieć dwie rzeczy: jak wygląda opodatkowanie dochodów z najmu oraz jakie koszty możesz realnie rozliczyć jako landlord.
Ten temat ma znaczenie nie tylko dla księgowego. Wpływa też na wybór kredytu hipotecznego, decyzję czy kupować jako osoba prywatna czy spółka oraz na to, jak bardzo inwestycja będzie opłacalna w dłuższej perspektywie.
Kim jest landlord według HMRC
W rozumieniu brytyjskich przepisów landlordem jest każda osoba lub firma, która osiąga dochód z wynajmu nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy wynajmujesz jedno mieszkanie, czy cały portfel nieruchomości. Liczy się fakt uzyskiwania przychodu z najmu.
Dochód z wynajmu podlega opodatkowaniu i musi zostać wykazany w rozliczeniu rocznym. W przypadku osób fizycznych jest to Self Assessment, a dla spółek rozliczenie w ramach Corporation Tax.
Dochód z najmu a koszty – podstawowa zasada
HMRC rozróżnia dwa rodzaje wydatków:
- Pierwszy typ to koszty bieżące, czyli takie, które są ponoszone wyłącznie po to, aby nieruchomość mogła być wynajmowana i generować dochód. Te wydatki pomniejszają Twój dochód do opodatkowania.
- Drugi typ to wydatki kapitałowe. Są to koszty, które zwiększają wartość nieruchomości lub zmieniają jej standard. Tych wydatków nie odlicza się na bieżąco. Uwzględnia się je dopiero przy sprzedaży nieruchomości, przy rozliczeniu podatku od zysków kapitałowych.
W praktyce większość problemów podatkowych landlordów wynika właśnie z błędnego zakwalifikowania wydatków.
Jakie koszty może odliczyć landlord w UK
Jeżeli wynajmujesz nieruchomość długoterminowo, możesz rozliczyć wiele typowych wydatków związanych z jej utrzymaniem i obsługą.
Do najczęściej spotykanych należą koszty ogłoszeń na portalach nieruchomości, prowizje dla agentów, opłaty za zarządzanie najmem, bieżące naprawy oraz serwisowanie instalacji. Malowanie ścian, wymiana zużytych wykładzin, naprawa dachu czy serwis pieca to klasyczne przykłady kosztów akceptowanych przez HMRC.
Zasada wymiany sprzętu
Można również odliczyć wymianę sprzętu AGD, ale pod jednym warunkiem. Nowy sprzęt musi być zbliżony standardem do starego. Jeśli zamiast podstawowej pralki kupujesz model premium tylko po to, by podnieść standard mieszkania, taka różnica może zostać zakwestionowana.
Kosztem są także przeglądy gazowe, elektryczne, certyfikaty bezpieczeństwa oraz ubezpieczenie nieruchomości.
Najem krótkoterminowy – więcej kosztów, więcej możliwości
W przypadku najmu krótkoterminowego, na przykład przez Airbnb lub Booking, zakres kosztów jest szerszy. Wynika to z charakteru tej działalności, która bardziej przypomina usługę noclegową niż klasyczny wynajem.
Możesz odliczyć:
- Zakup pościeli, ręczników, środków czystości
- Kosmetyki dla gości czy elementów wyposażenia potrzebnych do obsługi pobytów
- Opłaty pobierane przez platformy rezerwacyjne
- Usługi firm sprzątających i zarządzających
Jeżeli korzystasz z firmy zarządzającej najmem krótkoterminowym, jej wynagrodzenie również jest kosztem podatkowym.
Kiedy wydatek staje się wydatkiem kapitałowym
Granica między kosztem a inwestycją bywa cienka. HMRC patrzy przede wszystkim na efekt.
Jeżeli wydatek przywraca nieruchomość do stanu używalności, najczęściej jest kosztem. Jeżeli natomiast ją ulepsza, zwiększa wartość lub zmienia funkcję, staje się wydatkiem kapitałowym. Przebudowa układu ścian, adaptacja strychu, dobudowa pomieszczenia czy generalna modernizacja instalacji to klasyczne przykłady wydatków.
Nawet jeśli nieruchomość była w złym stanie przy zakupie, koszty doprowadzenia jej do standardu nadającego się do wynajmu często traktowane są jako inwestycja, a nie bieżący koszt.
Odsetki od kredytu Buy to Let – co się zmieniło
To jeden z kluczowych tematów dla osób finansujących zakup kredytem hipotecznym. Kilka lat temu odsetki od kredytu Buy to Let można było w całości odliczyć od dochodu. Dziś sytuacja wygląda inaczej.
Osoby fizyczne nie odliczają już odsetek jako kosztu. Zamiast tego otrzymują ulgę podatkową w wysokości 20 procent zapłaconych odsetek. Dla landlordów w wyższym progu podatkowym oznacza to realnie wyższe obciążenia.
W przypadku spółek (Limited Company) sytuacja jest inna – spółka nadal może zaliczyć odsetki od kredytu hipotecznego do kosztów działalności. To jedna z głównych przyczyn, dla których coraz więcej inwestorów rozważa zakup Buy to Let właśnie przez limited company.
| Kategoria wydatku | Koszty bieżące (Allowable) | Wydatki kapitałowe (Capital) | Uwagi |
|---|---|---|---|
| Naprawy i konserwacja | Naprawa dachu, instalacji, pękniętych rur, drobne malowanie | Przebudowa, dobudowa, generalny remont podnoszący standard | Jeśli przywraca stan – koszt, jeśli podnosi – kapitał |
| Sprzęt AGD i wyposażenie | Wymiana pralki, lodówki, mebli na podobny standard | Zakup sprzętu lub mebli w wyższym standardzie (premium) | Zasada „like-for-like” |
| Media i ubezpieczenia | Ubezpieczenie, media opłacane przez właściciela, certyfikaty | - | Wyłącznie związane z wynajmem |
| Opłaty i prowizje | Sprzątanie, zarządzanie najmem przez agencję | - | Dotyczy zarówno najmu krótkoterminowego, jak i długoterminowego |
| Obsługa nieruchomości | Prowizje agentów, reklama, opłaty Airbnb/Booking | - | Związane z obsługą najmu |
| Koszty finansowe | Odsetki od kredytu dla spółki LTD | Odsetki dla osoby fizycznej (ulga 20%) | Section 24 (od 2020 r.) |
| Podatki i opłaty lokalne | Czynsz gruntowy, council tax płacony przez właściciela, niektóre opłaty prawne | - | Pod warunkiem, że dotyczą wynajmu i nie są ponoszone w celu podniesienia standardu |
| Wyposażenie i obsługa gości (short-let) | Pościel, ręczniki, kosmetyki jednorazowe, kawa/herbata, dekoracje, kwiaty | Zakup luksusowego wyposażenia podnoszącego standard | Dotyczy najmu krótkoterminowego (Airbnb/Booking) |
Kupno jako osoba fizyczna czy przez spółkę
Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Zakup jako osoba prywatna bywa prostszy, tańszy na starcie i łatwiejszy kredytowo, zwłaszcza przy pierwszej nieruchomości.
Spółka daje natomiast większą elastyczność podatkową, możliwość pełnego rozliczania kosztów finansowania oraz łatwiejsze reinwestowanie zysków. Trzeba jednak liczyć się z wyższymi kosztami obsługi księgowej, innymi stawkami kredytów oraz dodatkowymi formalnościami.
Dlatego decyzja o strukturze zakupu powinna być podejmowana wspólnie z doradcą kredytowym i księgowym, a nie wyłącznie na podstawie samej stawki podatku.
Wspólne koszty landlorda niezależnie od formy najmu
Niezależnie od tego, czy wynajmujesz krótko czy długoterminowo, możesz mieć koszty związane z prowadzeniem działalności. Do tej grupy należą wydatki na biuro, część kosztów pracy z domu, szkolenia, doradztwo prawne i księgowe oraz działania marketingowe.
Wszystkie te koszty muszą mieć realny związek z wynajmem i być odpowiednio udokumentowane.
Kontrole HMRC i konsekwencje błędów
HMRC ma prawo sprawdzić Twoje rozliczenia nawet kilka lat wstecz. Jeżeli urząd uzna, że błędnie zakwalifikowałeś wydatki lub zaniżyłeś podatek, może zażądać korekty, naliczyć odsetki oraz nałożyć karę finansową.
Największe ryzyko dotyczy sytuacji, w których koszty inwestycyjne są rozliczane jako bieżące wydatki. Dlatego tak ważne jest dobre planowanie jeszcze przed zakupem nieruchomości i wyborem kredytu Buy to Let.
Podsumowanie
Buy to Let to nie tylko kredyt i czynsz od najemcy. To także podatki, koszty i decyzje, które mają wpływ na opłacalność inwestycji przez wiele lat. Wybór między zakupem jako osoba fizyczna a spółka, sposób finansowania oraz prawidłowe rozliczanie kosztów to elementy, które powinny iść w parze z decyzją kredytową.
Dlatego zanim uzyskasz oferte kredytu hipotecznego, warto spojrzeć na całość szerzej. Dobrze dobrany kredyt Buy to Let, dopasowany do Twojej sytuacji podatkowej i planów inwestycyjnych, może zrobić ogromną różnicę w długim terminie.
Zapraszamy do kontaktu i rozmowy o kredycie hipotecznym BTL.
Oficjalne źródła
– oficjalna instrukcja do rozliczania przychodów z wynajmu w rocznym rozliczeniu (Self Assessment). Wyjaśnia, co można wpisać w formularzu i że należy odliczać tylko koszty bieżące, a nie koszty zakupu czy ulepszeń.
– oficjalne zasady dotyczące rozliczania dochodu z najmu, w tym reguła „wholly and exclusively” i przykład, jak liczyć dochód.
– oficjalna publikacja o ograniczeniach w odliczaniu kosztów finansowych (np. odsetek od kredytu Buy to Let), wprowadzanych od 2017 i finalizowanych od 2020.
– przykłady, jak oblicza się dochód i podatek, uwzględniając allowable expenses i brak pełnego odliczenia odsetek.
Przewodniki i praktyczne zestawienia kosztów
– opisuje, jakie typy wydatków można uznać za allowable expenses i jak je wpisać w Self Assessment (SA105).
– praktyczny opis typowych kosztów (media, ubezpieczenia, agent, reklamę, telefon), które można odliczyć, o ile są poniesione „wholly and exclusively” dla najmu.
– praktyczny przewodnik z przykładami kosztów napraw i wymiany sprzętu dla Replacement of Domestic Items Relief.
Disclaimer
Niniejszy artykuł ma wyłącznie charakter informacyjny i nie stanowi poradnika w rozumieniu prawa. Zawarte w nim treści mają na celu dostarczenie ogólnych informacji i nie mogą być traktowane jako fachowe porady lub opinie.
Każdorazowo przed podejmowaniem jakichkolwiek działań na podstawie informacji zawartych w artykule, skonsultuj się ze specjalistami lub osobami posiadającymi odpowiednie uprawnienia. Autor artykułu nie ponosi żadnej odpowiedzialności za ewentualne działania podejmowane na podstawie informacji zawartych w artykule.