Base Rate 3,75%. Co obecna sytuacja oznacza dla landlordów i rynku Buy to Let?

Base Rate pozostaje bez zmian, ale sytuacja się zmienia

MPC pozostawił stopę bazową na poziomie 3,75% stosunkiem głosów 6 do 3. Trzech członków opowiedziało się za podwyżką do 4%.

Jednocześnie inflacja CPI w sierpniu wzrosła do 3,1%.

Dla landlordów istotne jest to, że lenderzy nie muszą czekać na kolejną decyzję Bank of England, aby zmienić ceny swoich produktów.

Jeżeli rosną swap rates i koszty finansowania, lender może podnieść oprocentowanie BTL mortgage niezależnie od bieżącego poziomu Base Rate.

BTL mortgage pricing może wyprzedzać Bank of England

W praktyce mortgage market często reaguje na oczekiwania dotyczące przyszłości.

Jeżeli rynki finansowe zaczynają zakładać, że stopy mogą pozostać wyższe przez dłuższy czas, może to zostać uwzględnione w swap rates.

Lenderzy mogą następnie dostosować oprocentowanie swoich produktów.

Dla landlorda oznacza to, że czekanie na kolejne posiedzenie Bank of England niekoniecznie daje odpowiedź na pytanie, czy konkretny BTL mortgage będzie wtedy tańszy.

Twój BTL mortgage zbliża się do końca?

Dla landlordów zbliżających się do końca obecnego fixed-rate deal kluczowe może być odpowiednio wczesne sprawdzenie dostępnych opcji.

Warto przeanalizować nie tylko samo oprocentowanie.

Przy BTL refinance znaczenie mogą mieć również:

• wysokość pozostałego mortgage balance,
• aktualna wartość nieruchomości,
• LTV,
• rental income,
• lender stress test,
• product fee,
• ERC,
• rodzaj nieruchomości,
• oraz sposób posiadania inwestycji.

Dopiero zestawienie tych elementów daje bardziej kompletny obraz kosztu finansowania.

Czy warto czekać na niższe BTL mortgage rates?

To może być kuszące.

Jeżeli stawki spadną, późniejsze finansowanie może okazać się korzystniejsze.

Problem polega na tym, że nie ma gwarancji, iż tak się stanie.

Swap rates mogą zarówno spadać, jak i rosnąć. Inflacja może się zmienić. Bank of England może utrzymać lub zmienić swoją politykę, a poszczególni lenderzy mogą niezależnie zmieniać ceny produktów.

Dlatego decyzja inwestycyjna oparta wyłącznie na założeniu „poczekam, aż rates spadną” opiera się na czymś, czego nie da się z góry zagwarantować.

Planujesz zakup kolejnej nieruchomości BTL?

Podobny problem dotyczy landlordów planujących kolejną inwestycję.

Koszt mortgage jest bardzo ważny, ale inwestycji BTL nie powinno się analizować wyłącznie przez pryzmat oprocentowania.

Trzeba spojrzeć na całość.

• Jaka jest cena nieruchomości?
• Ile wynosi wymagany depozyt?
• Jaki rental income może generować nieruchomość?
• Jaki jest potencjalny rental yield?
• Jakie będą koszty finansowania?
• Czy nieruchomość spełnia kryteria lendera?
• Jak product fee wpływa na całkowity koszt mortgage?

Dopiero wtedy można ocenić, jak finansowanie wpisuje się w planowaną inwestycję.

Headline rate nie mówi wszystkiego

Przy porównywaniu BTL mortgages łatwo skupić się na produkcie z najniższym oprocentowaniem.

Nie zawsze będzie to jednak najkorzystniejsza opcja.

Produkt z niższą stawką może mieć wyższą product fee. Inny może mieć odmienne wymagania dotyczące rental coverage lub LTV.

Kryteria mogą również zależeć od rodzaju nieruchomości, doświadczenia landlorda czy struktury własności.

Dlatego porównywanie BTL mortgage powinno obejmować więcej niż sam procent widoczny w reklamie.

Limited Company BTL

Wielu inwestorów rozważa również zakup lub finansowanie nieruchomości przez Limited Company.

Rynek Limited Company BTL ma własne produkty i kryteria lenderów.

Nie oznacza to jednak, że taka struktura jest automatycznie najlepszym rozwiązaniem dla każdego inwestora.

Sposób zakupu nieruchomości może mieć konsekwencje finansowe i podatkowe, dlatego przed podjęciem decyzji warto uzyskać odpowiednie porady dotyczące zarówno finansowania, jak i podatków.

Doradca hipoteczny może pomóc w zakresie mortgage, natomiast kwestie podatkowe należy omówić z odpowiednio wykwalifikowanym specjalistą podatkowym lub księgowym.

Czy lenderzy nadal chcą finansować Buy to Let?

Tak. Zmienność rynku nie oznacza braku finansowania.

Lenderzy nadal konkurują o biznes BTL, a ich apetyt na konkretne typy klientów i nieruchomości może się różnić.

Jeden lender może być bardziej konkurencyjny przy określonym LTV, inny w Limited Company BTL, a jeszcze inny może mieć kryteria lepiej dopasowane do konkretnego typu nieruchomości lub sytuacji landlorda.

Dlatego szczególnie na zmieniającym się rynku znaczenie ma nie tylko pytanie „jaki jest najniższy BTL rate?”, ale także „jakie rozwiązanie pasuje do tej konkretnej inwestycji?”

Co powinien zrobić landlord w obecnej sytuacji?

Nie ma potrzeby podejmowania decyzji w panice tylko dlatego, że na rynku pojawiły się podwyżki oprocentowania.

Jednocześnie odkładanie analizy wyłącznie w nadziei na niższe stawki również nie daje pewności lepszego rezultatu.

Jeżeli zbliża się refinance, można wcześniej sprawdzić dostępne możliwości.

Jeżeli planujesz zakup, można policzyć finansowanie przy obecnych warunkach i sprawdzić, czy inwestycja nadal odpowiada Twoim założeniom.

Dzięki temu decyzja opiera się na konkretnych danych dotyczących nieruchomości i finansowania, a nie wyłącznie na przewidywaniu kolejnego ruchu Bank of England.