Ile kredytu hipotecznego mogę dostać w UK? Co biorą pod uwagę lenderzy

Ile kredytu hipotecznego mogę dostać? Krótka odpowiedź

Ile kredytu hipotecznego możesz dostać? Zależy to przede wszystkim od pięciu rzeczy:

• Twojego dochodu – ile zarabiasz, w jaki sposób i jak stabilny jest ten dochód.
• Twoich wydatków – stałych rachunków, kosztów życia oraz zobowiązań, takich jak pożyczki, karty kredytowe i finansowanie samochodu.
• Twojego depozytu – jaką część ceny zakupu pokrywasz z własnych środków. Od tego zależy wskaźnik loan to value (LTV). Depozyt 5% to częsty punkt wyjścia przy wielu ofertach, ale nie jedyna możliwość. W niektórych przypadkach, po spełnieniu kryteriów, dostępne mogą być także kredyty hipoteczne 100% LTV.
• Twojej historii kredytowej – jak radziłeś sobie ze spłatą zobowiązań w przeszłości.
• Rodzaju kredytu i nieruchomości – na przykład okresu kredytowania, tego, czy oprocentowanie jest stałe, i tego, czy lender zgodzi się udzielić kredytu na konkretną nieruchomość.

Jak zauważa MoneyHelper (strona w języku angielskim), to, ile możesz pożyczyć, będzie wiadomo dopiero po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny. Wcześniej lender lub broker może podać Ci jedynie szacunek. Każdą kwotę, którą zobaczysz w internecie, także w kalkulatorze, traktuj więc jako punkt wyjścia, a nie obietnicę.

Jak lenderzy w UK obliczają, ile możesz pożyczyć na kredyt hipoteczny

Jeśli zastanawiasz się, ile możesz pożyczyć na kredyt hipoteczny, warto wiedzieć, jak myślą lenderzy. Udzielanie kredytów hipotecznych w UK jest regulowane i lender musi sprawdzić, czy kredyt będzie dla Ciebie przystępny (affordability), zanim go udzieli. GOV.UK wyjaśnia, że ocena zdolności kredytowej uwzględnia Twój dochód i bieżące wydatki, a także zmiany, które mogłyby wpłynąć na możliwość dalszej spłaty, takie jak zmiana stóp procentowych czy utrata pracy.

Twój dochód

Lenderzy zaczynają od tego, ile zarabiasz. MoneyHelper wymienia rodzaje dochodu, które lender może wziąć pod uwagę, w tym podstawowe wynagrodzenie, emeryturę lub dochód z inwestycji, alimenty od byłego partnera oraz inne zarobki, takie jak nadgodziny, prowizje, premie, druga praca czy praca na zlecenie (freelance). Lenderzy różnią się tym, jaką część nieregularnego dochodu uwzględniają, a na jego potwierdzenie zwykle potrzebne są payslipy i wyciągi bankowe. Jeśli kupujesz z inną osobą, lenderzy zazwyczaj biorą pod uwagę oba dochody i wydatki obu osób.

Już na tym etapie dwóch lenderów może dojść do różnych kwot. Jeden uwzględni całość nadgodzin lub premii, drugi tylko ich część, a trzeci może pominąć dochód nieregularny, dopóki nie będzie on miał dłuższej historii. Jeśli jesteś dyrektorem spółki Limited Company, różnica może być jeszcze większa, bo lenderzy nie traktują wynagrodzenia, dywidend i zysków spółki w ten sam sposób. Dlatego sprawdzenie oferty tylko jednego lendera, także własnego banku, może dać niepełny obraz.

Twoje wydatki i zobowiązania

Dochód to tylko połowa obrazu. Lenderzy sprawdzają też, ile już wydajesz co miesiąc. Chodzi o spłaty kart kredytowych, pożyczki i umowy kredytowe (np. leasing samochodu), alimenty na dzieci, rachunki, Council Tax oraz opłaty związane z nieruchomością, takie jak service charge i ground rent. Lender może zapytać również o codzienne wydatki, na przykład na dojazdy, zakupy spożywcze, opiekę nad dziećmi i subskrypcje, oraz porównać podane kwoty z ostatnimi wyciągami bankowymi.

Dlatego dwie osoby z taką samą pensją mogą otrzymać bardzo różne kwoty. Wyobraź sobie dwa gospodarstwa domowe, z których każde zarabia £50,000 rocznie. Pierwsze spłaca finansowanie samochodu i pożyczkę gotówkową oraz ma wyższe codzienne wydatki. Drugie ma niewiele stałych zobowiązań. Lender uzna, że na kredyt hipoteczny pierwszego gospodarstwa przypada mniejsza część dochodu, mimo że na papierze pensja jest taka sama. Rządowy poradnik How to buy a home zwraca uwagę, że miesięczne spłaty kart kredytowych i pożyczek są uwzględniane przy wyliczaniu, ile możesz pożyczyć, dlatego warto rozważyć ich zmniejszenie przed złożeniem wniosku.

Co jeśli stopy procentowe wzrosną?

Lenderzy patrzą także dalej niż na dzisiejsze raty. FCA wyjaśnia, że przy ocenie zdolności kredytowej lender musi uwzględnić wpływ prawdopodobnych przyszłych podwyżek stóp procentowych na raty kredytu. Często nazywa się to „stress testem”. Co do zasady obejmuje on co najmniej pierwsze pięć lat. Jeśli oprocentowanie jest stałe przez pięć lat lub dłużej, lender nie musi stosować tego konkretnego testu stóp procentowych. Nie oznacza to jednak, że pomija ocenę zdolności kredytowej: nadal sprawdzi, czy raty są dla Ciebie przystępne. Każdy lender ustala własne założenia tego testu w ramach zasad FCA, co jest kolejnym powodem, dla którego wyliczenia się różnią.

Twoja historia kredytowa

GOV.UK zwraca uwagę, że Twój credit score może wpłynąć na to, czy dostaniesz kredyt hipoteczny i jakie oferty będą dla Ciebie dostępne. Sprawdź swój raport kredytowy (credit report) przed złożeniem wniosku, aby móc poprawić ewentualne błędy.

Mnożnik dochodu: tylko orientacyjnie

Być może słyszałeś, że można pożyczyć określoną wielokrotność swojej pensji. Wielu lenderów w UK stosuje mnożniki dochodu (income multiples) przy ocenie wniosków o kredyt hipoteczny, a 4,5-krotność rocznego dochodu jest często przyjmowana jako ogólny punkt wyjścia. MoneyHelper zauważa, że większość osób otrzymuje mniej niż maksimum, jakie lender mógłby rozważyć. Niektórzy lenderzy mogą jednak zaproponować wyższe mnożniki, w zależności od Twojego dochodu, zatrudnienia, zobowiązań finansowych i własnych kryteriów kredytowych. Dlatego kwota, którą możesz pożyczyć, może znacznie różnić się między lenderami.

Wyłącznie jako ilustracja takiego wyliczenia: 4,5-krotność dochodu gospodarstwa domowego w wysokości £50,000 to £225,000. To przykład samego rachunku, a nie limit ani kwota, której należy się spodziewać. Twoje wydatki, historia kredytowa, depozyt i kryteria lendera mogą sprawić, że realna kwota będzie niższa, a u niektórych lenderów i w niektórych sytuacjach – wyższa. To, ile lender pożyczy, nie zawsze jest też kwotą, którą wygodnie będzie Ci spłacać.

Jak oszacować, ile kredytu hipotecznego możesz dostać

Zastanawiasz się, ile możesz pożyczyć? Kalkulatory kredytowe i kilka prostych wyliczeń dadzą Ci przydatny, przybliżony obraz, zanim z kimkolwiek porozmawiasz:

• Zsumuj dochód. Weź roczny dochód brutto, a jeśli kupujesz z partnerem – także jego dochód. Zaznacz dochód nieregularny, np. premie lub nadgodziny.
• Spisz miesięczne zobowiązania. Uwzględnij pożyczki, karty kredytowe, finansowanie samochodu, opiekę nad dziećmi i alimenty.
• Sprawdź depozyt. Oblicz, ile możesz wpłacić po odłożeniu pieniędzy na koszty zakupu, takie jak opłaty solicitora, wycena (survey) i podatek od zakupu nieruchomości, jeśli ma zastosowanie: SDLT w Anglii i Irlandii Północnej, LBTT w Szkocji lub LTT w Walii.
• Policz. Skorzystaj z kalkulatora, aby poznać przybliżony zakres kwoty kredytu, a potem sprawdź, jak mogłyby wyglądać miesięczne raty.
• Zrób własny stress test budżetu. Zadaj sobie pytanie, czy dalej dałbyś radę spłacać kredyt, gdyby stopy procentowe wzrosły, Twój dochód spadł albo zmieniła się Twoja sytuacja, na przykład po narodzinach dziecka.

SBS Finance oferuje trzy bezpłatne narzędzia, które mogą pomóc:

• Kalkulator pożyczki daje szybki szacunek na podstawie dochodu i depozytu. Stosuje proste wyliczenie oparte na 4,5-krotności rocznego dochodu brutto. To tylko orientacyjny punkt wyjścia, a nie prognoza tego, co zaproponuje konkretny lender.
• Kalkulator zdolności kredytowej idzie dalej i uwzględnia Twoje wydatki oraz dane nieruchomości.
• Kalkulator spłat pokazuje, jak różne kwoty i okresy kredytowania mogą wpłynąć na miesięczne raty.

Wyniki kalkulatorów są wyłącznie szacunkowe. Nie są ofertą kredytu hipotecznego i nie potwierdzają, ile możesz pożyczyć. Faktyczna kwota zależy od kryteriów lendera, Twojej historii kredytowej i indywidualnej sytuacji.

Jeśli zaczynasz oglądać nieruchomości, warto najpierw ustalić realny budżet. Doradca pomoże Ci poznać zakres kwot u różnych lenderów, zamiast jednej liczby z kalkulatora, zanim zakochasz się w domu, na który może nie wystarczyć finansowania.

Pierwszy dom, przeprowadzka i remortgage

Zasady oceny zdolności kredytowej są takie same niezależnie od sytuacji, ale pytania, które warto sobie zadać, nieco się różnią.

Kupujesz pierwszy dom

Przy zakupie pierwszego domu depozyt zwykle pochodzi z oszczędności, czasem z pomocą rodziny, i ma duży wpływ na dostępne możliwości. Znajomość budżetu, zanim zaczniesz oglądać nieruchomości, pomaga uniknąć zakochania się w domu, którego nie da się sfinansować. Rządowy poradnik How to buy a home zaleca uzyskanie decyzji w zasadzie (decision in principle), zanim zaczniesz oglądać nieruchomości.

Zaplanuj w budżecie więcej niż sam depozyt: opłaty solicitora, wycenę (survey), opłaty za wyszukiwania (searches), koszty przeprowadzki i podatek od zakupu nieruchomości, jeśli ma zastosowanie. Na stronie kredyt na pierwszy dom wyjaśniamy, jak wspieramy osoby kupujące pierwszą nieruchomość – od pierwszej rozmowy aż do finalizacji zakupu (completion).

Przeprowadzka

Jeśli masz już dom, zgromadzony w nim kapitał (equity) może stanowić część lub całość depozytu na kolejną nieruchomość. Kwota, jaką możesz pożyczyć, nadal będzie jednak zależeć od nowej oceny zdolności kredytowej na podstawie Twojego obecnego dochodu i wydatków, a nie tych z czasu, gdy brałeś obecny kredyt.

Być może będziesz też mógł przenieść obecny kredyt hipoteczny na nową nieruchomość (porting), ale nie każdy kredyt można przenieść, a każde dodatkowe zadłużenie będzie wymagało oceny. Więcej na ten temat na naszej stronie kredyt przy przeprowadzce.

Remortgage

Jeśli masz już kredyt hipoteczny i zbliża się koniec Twojego dealu, warto rozróżnić dwie drogi.

Product transfer to przejście na nową ofertę u obecnego lendera. Jeśli nie zwiększasz kwoty kredytu, a główne warunki nie zmieniają się istotnie, lender może nie przeprowadzać ponownie pełnej oceny zdolności kredytowej. Nie jest to jednak gwarantowane i zależy od lendera oraz produktu.

Remortgage to przejście do nowego lendera. Zwykle wiąże się z nową oceną zdolności kredytowej, sprawdzeniem historii kredytowej i wyceną nieruchomości – niezależnie od tego, czy tylko zmieniasz ofertę, czy chcesz pożyczyć więcej.

Jeśli chcesz pożyczyć dodatkowe środki, obecny lender może zaproponować osobne dodatkowe finansowanie (further advance) albo konieczne może być rozważenie remortgage. Dodatkowe pożyczanie zwykle podlega ocenie zdolności kredytowej i kryteriom lendera.

W Step by Step Financial Solutions pomożemy Ci porównać product transfer z remortgage, aby sprawdzić, które rozwiązanie może Ci odpowiadać. Nie pobieramy opłaty za usługę przy product transfer u obecnego lendera. Jeśli zakończysz deal przed czasem, obecny lender może naliczyć opłatę za wcześniejszą spłatę (early repayment charge, ERC). Piszemy o tym w naszym poradniku o remortgage i na stronie remortgage (refinansowanie).

Ile kredytu hipotecznego dostanę, jeśli jestem samozatrudniony?

Samozatrudnienie nie oznacza, że nie dostaniesz kredytu hipotecznego, ale zwykle trzeba przedstawić więcej dowodów dochodu. Według MoneyHelper osoby samozatrudnione muszą przedstawić wyciągi bankowe, księgowość firmy i informacje o zapłaconym podatku dochodowym (Income Tax), a lenderzy zwykle proszą o zeznania podatkowe i sprawozdania finansowe firmy za dwa lub trzy lata.

Dokumenty, o które lenderzy często proszą osoby samozatrudnione, to między innymi:

• SA302 (tax calculation) i tax year overview. GOV.UK wyjaśnia, że po złożeniu zeznania Self Assessment możesz uzyskać potwierdzenie dochodów (tzw. „SA302”) za ostatnie cztery lata, a także tax year overview za dowolny rok. Możesz je wydrukować samodzielnie w serwisie internetowym HMRC lub w programie księgowym, ale dopiero 72 godziny po złożeniu zeznania. GOV.UK radzi też sprawdzić, czy Twój lender akceptuje dokumenty wydrukowane samodzielnie.
• Sprawozdania finansowe firmy (business accounts), często przygotowane przez księgowego.
• Wyciągi bankowe – prywatne i firmowe.
• Dokument tożsamości i potwierdzenie adresu.

Lenderzy mogą różnie oceniać dochód osób samozatrudnionych w zależności od tego, czy chodzi o sole tradera, wspólnika w spółce osobowej (partnership), czy dyrektora spółki Limited Company, dlatego kwota u jednego lendera może różnić się od kwoty u innego.

Jeśli jesteś dyrektorem spółki Limited Company, lenderzy mogą różnie liczyć Twój dochód. Jedni biorą pod uwagę pensję i dywidendy, inni – po spełnieniu ich kryteriów – pensję i Twój udział w zyskach spółki. Ma to szczególne znaczenie, jeśli wypłacasz sobie niewielką pensję i dywidendy, a zyski zostawiasz w firmie. Patrzenie tylko na pensję albo tylko na metodę jednego lendera może zaniżyć to, co faktycznie może być dostępne. Wybór odpowiedniego lendera może istotnie zmienić Twoje możliwości kredytowe.

Często potrzebne są zeznania podatkowe i sprawozdania finansowe za dwa lub trzy lata, ale nie każdy lender wymaga tak długiej historii. Niektórzy rozpatrują wnioski osób z krótszym stażem działalności, jeśli spełnione są ich kryteria. Na stronie kredyt hipoteczny dla samozatrudnionych wyjaśniamy, jak pomagamy samozatrudnionym klientom przygotować się do wniosku.

Depozyt i LTV: jaki kredyt hipoteczny mogę dostać?

Depozyt i kwota kredytu to dwie strony tego samego wyliczenia. Loan to value (LTV) to kwota kredytu wyrażona jako procent wartości nieruchomości. MoneyHelper wyjaśnia, że większość ofert kredytów hipotecznych wymaga depozytu w wysokości co najmniej 5% wartości nieruchomości, a większy depozyt zwykle daje dostęp do większej liczby ofert, często z niższym oprocentowaniem. Najtańsze oferty są zazwyczaj dostępne przy depozycie co najmniej 40%.

Depozyt 5% to częste minimum przy wielu ofertach, ale nie jedyna droga. Jeśli myślisz o zakupie z bardzo małym depozytem albo bez depozytu, po spełnieniu kryteriów dostępne mogą być niektóre kredyty 100% LTV. Piszemy o tym osobno w poradniku o kredytach hipotecznych 100% LTV.

Oto jak wygląda ten rachunek na przykładzie nieruchomości za £250,000. To wyłącznie przykład wyliczenia. Nie jest to oferta i nie oznacza, że lender pożyczyłby Ci takie kwoty.

Większy depozyt oznacza, że na ten sam dom pożyczasz mniej, i może otworzyć dostęp do szerszego wyboru ofert, czasem z niższym oprocentowaniem. Nie zwiększa jednak automatycznie kwoty, jaką lender pozwoli Ci pożyczyć. Zdolność kredytowa nadal zależy od Twojego dochodu i wydatków. W praktyce Twój budżet ogranicza zwykle niższa z dwóch wartości: to, na co pozwala depozyt, albo to, na co pozwala zdolność kredytowa.

Agreement in Principle a pełna oferta kredytu hipotecznego

Gdy znasz już przybliżoną kwotę, kolejnym krokiem jest często umowa w zasadzie (Agreement in Principle, AIP). Możesz spotkać się też z nazwami mortgage in principle (MIP) lub decision in principle (DIP). Wszystkie oznaczają w zasadzie to samo.

MoneyHelper opisuje AIP jako pisemny dokument od lendera, w którym podaje on, ile mógłby Ci pożyczyć. Nie jest to formalna oferta. Pełna oferta kredytu hipotecznego (mortgage offer) pojawia się później – gdy znajdziesz nieruchomość, złożysz pełny wniosek, a lender zakończy swoje weryfikacje, w tym wycenę nieruchomości.

• Sprawdzenie historii kredytowej. Niektórzy lenderzy przy AIP stosują tzw. soft search, który nie wpływa na Twój credit score i zwykle nie jest widoczny dla innych lenderów. Inni mogą przeprowadzić hard search, który może wpłynąć na Twój credit score. Rządowy poradnik How to buy a home zaleca sprawdzenie, z którego rodzaju korzysta lender, bo zbyt wiele „twardych” zapytań może obniżyć credit score.
• Nie jesteś zobowiązany. Uzyskanie decyzji w zasadzie od jednego lendera nie oznacza, że musisz wziąć kredyt właśnie u niego.
• Liczy się też nieruchomość. MoneyHelper zwraca uwagę, że nawet przy AIP lender może odrzucić wniosek, jeśli nie zaakceptuje samej nieruchomości.

W Step by Step Financial Solutions nie pobieramy opłaty za Agreement in Principle.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile kredytu hipotecznego mogę dostać przy mojej pensji?

Nie ma stałej odpowiedzi opartej wyłącznie na pensji. Lenderzy patrzą na dochód razem z wydatkami, historią kredytową, depozytem i rodzajem kredytu, o który się starasz. 4,5-krotność rocznego dochodu jest często przyjmowana jako ogólny punkt wyjścia, a wiele osób dostaje mniej. Niektórzy lenderzy mogą rozważyć wyższy mnożnik, w zależności od swoich kryteriów i Twojej sytuacji. Każdy mnożnik dochodu traktuj tylko orientacyjnie, a nie jako kwotę, którą otrzymasz.

Czy Agreement in Principle gwarantuje, że dostanę kredyt hipoteczny?

Nie. AIP to wstępna informacja o tym, ile lender mógłby pożyczyć na podstawie podanych przez Ciebie danych. Zanim przedstawi formalną ofertę kredytu, lender musi jeszcze sprawdzić Twoje dokumenty, przeprowadzić pełną weryfikację i wycenić nieruchomość.

Czy sprawdzenie, ile mogę pożyczyć, wpłynie na mój credit score?

Kalkulator podaje jedynie szacunek na podstawie wpisanych danych. Gdy wnioskujesz o Agreement in Principle, lender zwykle sprawdza historię kredytową. Niektórzy stosują soft search, który nie wpływa na credit score i zwykle nie jest widoczny dla innych lenderów. Inni mogą przeprowadzić hard search, który może wpłynąć na Twój credit score. Warto zapytać przed złożeniem wniosku, z którego rodzaju sprawdzenia skorzysta lender.

Czy dostanę kredyt hipoteczny, jeśli mój bank mówi, że nie mogę pożyczyć wystarczająco dużo?

Możliwe, ale nie zawsze. Twój bank może zaproponować tylko to, co mieści się w jego kryteriach. Inny lender może inaczej ocenić ten sam dochód, nadgodziny, premie czy dochód z samozatrudnienia i dojść do wyższej albo niższej kwoty. Doradca hipoteczny może przeanalizować Twoją sytuację i porównać odpowiednie rozwiązania na całym rynku. Nie oznacza to, że wyższa kwota zawsze będzie dostępna – a jeśli nie będzie, uczciwie Ci o tym powiemy.

Czy z większym depozytem mogę pożyczyć więcej?

Większy depozyt obniża LTV i może dać dostęp do większej liczby ofert kredytów hipotecznych. Nie zwiększa jednak automatycznie Twojej zdolności kredytowej. Kwota, jaką pożyczy lender, nadal zależy od tego, czy miesięczne raty będą dla Ciebie przystępne przy Twoim dochodzie i wydatkach.

Jakich dokumentów potrzebuję, jeśli jestem samozatrudniony?

Lenderzy często proszą o SA302 i tax year overview, sprawozdania finansowe firmy, wyciągi bankowe oraz dokument tożsamości i potwierdzenie adresu. Według MoneyHelper zwykle potrzebne są zeznania podatkowe i sprawozdania finansowe za dwa lub trzy lata. Dokładne wymagania zależą od lendera, a niektórzy rozpatrują wnioski osób z krótszym stażem działalności, jeśli spełnione są ich kryteria.

Czy wynik kalkulatora to kwota, którą zaproponuje mi lender?

Nie. Kalkulator podaje szacunek na podstawie wpisanych danych. Nasz kalkulator pożyczki stosuje na przykład proste wyliczenie oparte na 4,5-krotności dochodu. Lender stosuje własne kryteria, weryfikuje Twój dochód i wydatki, sprawdza historię kredytową i wycenia nieruchomość, zanim zdecyduje, ile pożyczyć.

Your home may be repossessed if you do not keep up repayments on your mortgage. (Twój dom może zostać przejęty, jeśli nie będziesz spłacać kredytu hipotecznego.)

Za zorganizowanie kredytu hipotecznego może zostać pobrana opłata, a jej dokładna wysokość zależy od Twojej sytuacji, np. historii kredytowej i historii zatrudnienia. Zazwyczaj wynosi £395 przy zakupie i £199 przy remortgage. Nie pobieramy opłaty za Product Transfer. Przed rozpoczęciem płatnych czynności przekażemy Ci pisemne potwierdzenie opłaty.

Step By Step Financial Solutions Ltd jest przedstawicielem (Appointed Representative) Stonebridge Mortgage Solutions Limited, firmy autoryzowanej i nadzorowanej przez Financial Conduct Authority.