Podatek Capital Gains Tax w UK i Sprzedaż Nieruchomości

Jeżeli czytasz ten tekst, jest spora szansa, że jesteś dokładnie w tym miejscu, w którym wielu naszych klientów było już wcześniej. Kupiłeś nieruchomość w Wielkiej Brytanii – może na start dla siebie, może jako inwestycję buy to let. Minęło kilka lat. Ceny poszły w górę. Zaczynasz myśleć o sprzedaży. Albo wracasz myślami do mieszkania w Polsce, które do tej pory „czekało na lepszy moment”.

I wtedy pojawia się pytanie, które słyszymy regularnie: „A jak to wygląda podatkowo?”

To pytanie jest całkowicie normalne. Co więcej – bardzo rozsądne. Bo sprzedaż nieruchomości to nie tylko podpisanie umowy i wpływ pieniędzy na konto. To też konsekwencje podatkowe, które realnie wpływają na to, ile tych pieniędzy faktycznie zostaje i jak możesz zaplanować kolejny krok inwestycyjny.

W Step by Step Financial Solutions nie zajmujemy się księgowością i nie udzielamy indywidualnych porad podatkowych. Ale przez lata pracy z klientami widzimy jedno: osoby, które rozumieją podstawy, podejmują spokojniejsze i lepsze decyzje. Ten artykuł jest właśnie po to, żebyś wiedział, o co zapytać księgowego i czego się spodziewać.

Skupimy się na dwóch najczęstszych sytuacjach:

• sprzedaży nieruchomości w Wielkiej Brytanii,
• sprzedaży nieruchomości w Polsce przy rezydencji podatkowej w UK.

Sprzedaż nieruchomości w UK – temat podatku

W Wielkiej Brytanii przy sprzedaży nieruchomości bardzo szybko pojawia się pojęcie Capital Gains Tax, w skrócie CGT. Już na tym etapie wiele osób ma niepotrzebny stres, bo myśli: „Sprzedaję drożej, więc zapłacę podatek od całej kwoty”. Na szczęście tak to nie działa.

Wyobraź sobie prostą sytuację. Kilka lat temu kupiłeś mieszkanie za £200,000. Teraz sprzedajesz je za £260,000. Intuicyjnie mówisz: zysk to £60,000. I to jest dobry punkt wyjścia, ale to jeszcze nie jest ostateczna liczba do opodatkowania.

Od tej kwoty w określonych przypadkach można odjąć:

• – koszty prawne przy zakupie i sprzedaży,
• – prowizję agenta nieruchomości,
• – wybrane koszty ulepszeń nieruchomości.

Dopiero po tym powstaje realny zysk, od którego potencjalnie liczony jest CGT.

Main residence czy inwestycja – tu różnica jest ogromna

Jedna z najważniejszych rzeczy, którą zawsze warto sobie jasno poukładać, brzmi: jaką rolę ta nieruchomość pełniła w Twoim życiu?

Jeżeli był to Twój główny dom, miejsce, w którym faktycznie mieszkałeś, spałeś, pracowałeś i prowadziłeś codzienne życie, bardzo często w grę wchodzi tzw. Private Residence Relief.

W praktyce oznacza to, że zysk ze sprzedaży może być w całości albo w dużej części zwolniony z podatku.

Przykład, który często się powtarza: ktoś kupuje dom w UK, mieszka w nim kilka lat, potem przeprowadza się do innego miasta albo kraju i sprzedaje nieruchomość. Jeżeli przez większość czasu był to jego main residence, HMRC często traktuje tę sprzedaż bardzo łagodnie podatkowo.

Buy to let – sprzedaż inwestycji bez niespodzianek

Jeżeli nieruchomość była kupiona jako buy to let i była wynajmowana, sprzedaż jest traktowana jako realizacja zysku z inwestycji. I tutaj CGT pojawia się znacznie częściej.

Stawki podatku przy sprzedaży nieruchomości w UK wynoszą obecnie:

• 18% dla osób mieszczących się w podstawowym progu podatkowym,
• 24% dla osób w wyższym progu.

Do tego dochodzi roczna kwota wolna od CGT, obecnie około £3,000 na osobę. Dla par często oznacza to możliwość sensownego zaplanowania sprzedaży, ale to już temat do omówienia z księgowym.

Bardzo ważne są też terminy: Jeżeli przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej w UK powstaje CGT do zapłaty, transakcję trzeba zgłosić do HMRC w ciągu 60 dni od completion, czyli formalnego zakończenia sprzedaży. W tym samym czasie należy zapłacić podatek. To jedna z rzeczy, które zaskakują inwestorów najbardziej, bo ten termin jest krótki i łatwo go przeoczyć.

A co, jeśli sprzedajesz mieszkanie w Polsce?

To moment, w którym temat robi się bardziej złożony i właśnie dlatego tak często do nas wraca w rozmowach z klientami.

Wyobraź sobie sytuację: mieszkasz od kilku lat w Wielkiej Brytanii, tutaj pracujesz, tutaj płacisz podatki. W Polsce masz mieszkanie np. odziedziczone, kupione dawno temu albo traktowane jako zabezpieczenie „na przyszłość”. W końcu decydujesz się je sprzedać.

Pierwsza myśl brzmi: „To przecież Polska, więc UK nie ma z tym nic wspólnego”. I tu pojawia się pierwszy haczyk.

Rezydencja podatkowa – dlaczego jest ważniejsza niż paszport

Dla brytyjskiego urzędu skarbowego kluczowe jest to, gdzie jesteś rezydentem podatkowym, a nie jakie masz obywatelstwo.

Jeżeli jesteś rezydentem podatkowym w UK, HMRC interesuje się Twoimi światowymi dochodami i zyskami – również tymi ze sprzedaży nieruchomości w Polsce.

To nie oznacza automatycznie, że zapłacisz podatek dwa razy. Pomiędzy Polską a Wielką Brytanią obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Ale oznacza to, że sprzedaż w Polsce nie jest dla UK „niewidzialna”.

Jak wygląda sprzedaż nieruchomości w Polsce od strony podatkowej

W Polsce kluczowa jest tzw. 5‑letnia reguła. Jeżeli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku, w którym ją nabyłeś, pojawia się podatek dochodowy w wysokości 19% od zysku.

Przykład: kupiłeś mieszkanie w 2020 roku. Pięć lat liczy się od końca 2020 roku. Jeżeli sprzedasz je w 2026 roku lub później – w Polsce podatku od tej sprzedaży nie będzie.

Jeżeli sprzedasz wcześniej, musisz:

• – złożyć formularz PIT‑39,
• – zapłacić podatek do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.

Polska i UK razem – co z podatkiem w Wielkiej Brytanii

Jeżeli w momencie sprzedaży mieszkania w Polsce jesteś rezydentem podatkowym UK, HMRC może oczekiwać, że wykażesz ten zysk w brytyjskim rozliczeniu podatkowym.

Podatek zapłacony w Polsce nie przepada. Zwykle można go uwzględnić przy rozliczeniu w UK. Jeżeli jednak brytyjski CGT okaże się wyższy niż 19% zapłacone w Polsce, różnicę trzeba będzie dopłacić w UK.

I właśnie dlatego planowanie momentu sprzedaży ma ogromne znaczenie. Czasem kilka miesięcy różnicy potrafi zmienić cały obraz podatkowy.